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旧法と新法の違い

新法と旧法で違いが生じている具体例を説明します。
まず大枠として、新法では旧法と違い、建物が堅固であるか否かを問わず、特別に期間を定めない限り、基本30年間の借地権存続期間としました。
木造建築などでも建物が強固になったことが理由のようです。
逆に堅牢な建物であっても60年から30年間に期間が短縮されました。
因みに30年より借地権の存続期間を長くすることは可能ですが、短くすることは認められていません。

また、更新後の借地権存続期間の違いも生じています。
旧法では何度更新しても、基本的に同じ期間借地権が存続(堅固な建物で30年、そうでない建物で20年を基本)しましたが、今回は最初の更新で20年、次回以降の更新で10年とかなり短くなっています。
当然、新法では建物の種類は無関係となっています。

旧法で存在した、建物が壊れた場合の借地権終了という規定はなくなり、契約期間満了まで借地権は存在しますが、更新時に建物が存在しない場合には、やはり更新されません。
新法で特に目新しいのは、「定期借地権」が設けられたことです。
これは借地権が終了した時点で更新をしないもので、定期借地権の中でもほとんどに該当する「一般定期借地権」は借地権の存続期間を50年以上としています。

新法とは?

1992年8月1日より施行された、新法こと借地借家法ですが、この法律が制定・施行されるようになった原因としては、土地の高騰が挙げられます。
日本の戦前から戦後にかけて、土地価格はそれ程高くなかったため、貸主である地主が土地を貸す場合でも、賃貸料を得ることが出来れば、当時は経済的に十分満足出来ることが多かったようです。
よって、旧法の下での借地権でも、大きな問題は余り生じていませんでした。

しかし、高度経済成長以降、都市部などで土地価格が高騰し出してからは、旧法の下では賃借料が地価に比較して割と低く抑えられた上に、半永久的に貸す必要がある場合が多く、大きな不利益になるため、地主が土地を貸し出すことをためらうことが多くなり、結果として土地不足が発生してしまいました。
特にバブル期にはそれが顕著で、東京などでは住宅地不足などの大きな問題になっていました。
それを防止するため、借地権において、以前より借主(借地人)の有利な立場を制限する新法が必要になったわけです。

特に、借地権の存続期間などを短縮する方向に改正され、地主が土地を有効活用出来るようにする内容となっています。
後述しますが、建物の種類による借地権の存続期間の差をなくしたり、更新期間の短縮などを図っています。

旧法とは?

借地権に関する法律は、大正10年(1921年)から平成4年(1992年)まで存続していたのが、既出の「借地法」で旧法、それ以降施行されたのが「借地借家法」で新法とも呼ばれています。
ここではまず旧法である借地法について説明します。
借地法以前に存在した「建物保護に関する法律」は、貸主の権利が強く、借主に不利な立ち退きなどが多かったため、借主の権利保護を強くする必要が発生し、その理念の下に借地法が制定・施行されました。

旧法は、契約期間を特別に決めていない限り、石造りやコンクリート造りなどの堅固な建造物では60年、それ以外の木造造りなどの建物では30年の間、借地権が存続することを基本としました。
但し、堅固な建物で契約期間を30年以上、堅固でない建物の場合には20年以上の間、別途契約期間を定める場合には、その契約期間までの借地権の存続を可能としました。
逆に言えばその期間未満の借地権の契約期間は認められていません。

一方で、建造物が壊れてしまったりした場合には、借地権の契約期間はその時点で終了となっていました。
ただこの場合にも、堅固な建物で30年、堅固でない建物では20年に満たない時点であれば、その期間を満了するまで借地権は存続します。

借地権の契約更新の場合(再更新以降も同じ)には、特別に期間を定めない限り、堅固な建物では30年、そうでない建物では20年の間、借地権が存続しました。
因みに更新時に建物が存続している場合には、貸主と借主の間で借地権の契約が結べない場合でも、自動的に更新されました(正当な理由がある場合にはこの限りではありませんでしたが、かなり例外的でした)。

更新期間中に建物が壊れた場合には、基本的にその時点で借地権は終了です。
ただ、その期間以上借地権の存続期間を定めていた場合、契約期間が満了するまで借地権は存続することになっていました。
法律上は1992年の時点で既になくなっている借地法ですが、新法の施行前に借地権の契約がされていた場合には、この旧法が適用され、2016年時点でも、それが適用されている借地権の契約がまだ残っていることになります。

借地権の「借地法」とは

借地権という言葉をお聞きになったことがあるでしょうか?簡単に言えば、自己の所有する建物・建造物(家やビル、倉庫など)を建てるために他人の所有する土地を借りる権利です。
具体的には地上権や土地賃借権のことを言います。

関連サイト…借地権とは-「借地権 無料相談ドットコム」がご説明いたします

注意すべきは、あくまで土地の上に構造物を建てる目的で借りる場合にのみ該当するということです。
ですので、土地を借りた場合でも、土地の上にあるものが、すぐに移動や簡単に取り壊しが出来るような、簡素なプレハブや資材置き場などでは借地権に該当しませんし、単なる駐車場や空き地のままの場合も建物や建造物がありませんので、当然該当しません。

通常の貸借関係では、借主と貸主の力関係上、どうしても貸主側が強くなってしまう傾向があります。
そうなると、土地の貸借関係でもその関係が維持されたままでは、借地権が簡単に契約解除されてしまう可能性が出て来ます。
その場合には、借りている土地の上に建っている、まだ十分に使用可能な建物の取り壊しなどが必要となったりすることがあり、そうなると経済的にも借主の大きな損失となります。
そのような社会的不利益を防ぐ目的で、土地を長い間独占・安定して使用できるようにする必要が出て来ます。
逆に言えば、上記の簡素なプレハブや駐車場では、すぐに撤去が出来たり、そもそも撤去する必要がないため、ほとんど不利益にならないので借地権に該当しないと言えるわけです。
そして、この借りた土地の安定使用を目的とした法律が「借地法」(正確には旧・借地法)として規定されていたのです。