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旧法と新法の違い

新法と旧法で違いが生じている具体例を説明します。
まず大枠として、新法では旧法と違い、建物が堅固であるか否かを問わず、特別に期間を定めない限り、基本30年間の借地権存続期間としました。
木造建築などでも建物が強固になったことが理由のようです。
逆に堅牢な建物であっても60年から30年間に期間が短縮されました。
因みに30年より借地権の存続期間を長くすることは可能ですが、短くすることは認められていません。

また、更新後の借地権存続期間の違いも生じています。
旧法では何度更新しても、基本的に同じ期間借地権が存続(堅固な建物で30年、そうでない建物で20年を基本)しましたが、今回は最初の更新で20年、次回以降の更新で10年とかなり短くなっています。
当然、新法では建物の種類は無関係となっています。

旧法で存在した、建物が壊れた場合の借地権終了という規定はなくなり、契約期間満了まで借地権は存在しますが、更新時に建物が存在しない場合には、やはり更新されません。
新法で特に目新しいのは、「定期借地権」が設けられたことです。
これは借地権が終了した時点で更新をしないもので、定期借地権の中でもほとんどに該当する「一般定期借地権」は借地権の存続期間を50年以上としています。

新法とは?

1992年8月1日より施行された、新法こと借地借家法ですが、この法律が制定・施行されるようになった原因としては、土地の高騰が挙げられます。
日本の戦前から戦後にかけて、土地価格はそれ程高くなかったため、貸主である地主が土地を貸す場合でも、賃貸料を得ることが出来れば、当時は経済的に十分満足出来ることが多かったようです。
よって、旧法の下での借地権でも、大きな問題は余り生じていませんでした。

しかし、高度経済成長以降、都市部などで土地価格が高騰し出してからは、旧法の下では賃借料が地価に比較して割と低く抑えられた上に、半永久的に貸す必要がある場合が多く、大きな不利益になるため、地主が土地を貸し出すことをためらうことが多くなり、結果として土地不足が発生してしまいました。
特にバブル期にはそれが顕著で、東京などでは住宅地不足などの大きな問題になっていました。
それを防止するため、借地権において、以前より借主(借地人)の有利な立場を制限する新法が必要になったわけです。

特に、借地権の存続期間などを短縮する方向に改正され、地主が土地を有効活用出来るようにする内容となっています。
後述しますが、建物の種類による借地権の存続期間の差をなくしたり、更新期間の短縮などを図っています。