旧法とは?

借地権に関する法律は、大正10年(1921年)から平成4年(1992年)まで存続していたのが、既出の「借地法」で旧法、それ以降施行されたのが「借地借家法」で新法とも呼ばれています。
ここではまず旧法である借地法について説明します。
借地法以前に存在した「建物保護に関する法律」は、貸主の権利が強く、借主に不利な立ち退きなどが多かったため、借主の権利保護を強くする必要が発生し、その理念の下に借地法が制定・施行されました。

旧法は、契約期間を特別に決めていない限り、石造りやコンクリート造りなどの堅固な建造物では60年、それ以外の木造造りなどの建物では30年の間、借地権が存続することを基本としました。
但し、堅固な建物で契約期間を30年以上、堅固でない建物の場合には20年以上の間、別途契約期間を定める場合には、その契約期間までの借地権の存続を可能としました。
逆に言えばその期間未満の借地権の契約期間は認められていません。

一方で、建造物が壊れてしまったりした場合には、借地権の契約期間はその時点で終了となっていました。
ただこの場合にも、堅固な建物で30年、堅固でない建物では20年に満たない時点であれば、その期間を満了するまで借地権は存続します。

借地権の契約更新の場合(再更新以降も同じ)には、特別に期間を定めない限り、堅固な建物では30年、そうでない建物では20年の間、借地権が存続しました。
因みに更新時に建物が存続している場合には、貸主と借主の間で借地権の契約が結べない場合でも、自動的に更新されました(正当な理由がある場合にはこの限りではありませんでしたが、かなり例外的でした)。

更新期間中に建物が壊れた場合には、基本的にその時点で借地権は終了です。
ただ、その期間以上借地権の存続期間を定めていた場合、契約期間が満了するまで借地権は存続することになっていました。
法律上は1992年の時点で既になくなっている借地法ですが、新法の施行前に借地権の契約がされていた場合には、この旧法が適用され、2016年時点でも、それが適用されている借地権の契約がまだ残っていることになります。

借地権の「借地法」とは

借地権という言葉をお聞きになったことがあるでしょうか?簡単に言えば、自己の所有する建物・建造物(家やビル、倉庫など)を建てるために他人の所有する土地を借りる権利です。
具体的には地上権や土地賃借権のことを言います。

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注意すべきは、あくまで土地の上に構造物を建てる目的で借りる場合にのみ該当するということです。
ですので、土地を借りた場合でも、土地の上にあるものが、すぐに移動や簡単に取り壊しが出来るような、簡素なプレハブや資材置き場などでは借地権に該当しませんし、単なる駐車場や空き地のままの場合も建物や建造物がありませんので、当然該当しません。

通常の貸借関係では、借主と貸主の力関係上、どうしても貸主側が強くなってしまう傾向があります。
そうなると、土地の貸借関係でもその関係が維持されたままでは、借地権が簡単に契約解除されてしまう可能性が出て来ます。
その場合には、借りている土地の上に建っている、まだ十分に使用可能な建物の取り壊しなどが必要となったりすることがあり、そうなると経済的にも借主の大きな損失となります。
そのような社会的不利益を防ぐ目的で、土地を長い間独占・安定して使用できるようにする必要が出て来ます。
逆に言えば、上記の簡素なプレハブや駐車場では、すぐに撤去が出来たり、そもそも撤去する必要がないため、ほとんど不利益にならないので借地権に該当しないと言えるわけです。
そして、この借りた土地の安定使用を目的とした法律が「借地法」(正確には旧・借地法)として規定されていたのです。